Испания. Почем кусочек?

03.08.2012

В теплых странах климат оказался как-то благоприятнее для кризиса. Можно предположить, что и недвижимость на берегах теплых морей сейчас более привлекательная по цене. Так ли это? Об этом серия статей «Часа», подготовленная с помощью директора компании Ekocentrs Веры Арсиенковой.

Если когда-то отдых на Канарских островах считался прерогативой людей состоятельных, то сегодня тот же Тенерифе является одним из самых популярных туристических направлений. При этом растет число людей, которые предпочитают проводить время не в номерах гостиниц, а в купленных апартаментах и бунгало. Во сколько обойдется такое удовольствие и чего не стоит делать, покупая недвижимость в Испании?

Что и где берут?

– Какое жилье пользуется наибольшим спросом у покупателей?

– Трудно дать однозначный ответ. Кому-то хватает квартиры-студии, а кому-то виллу подавай на берегу моря. Кстати, хотелось бы сразу отметить несколько типичных ошибок, которые совершают многие потенциальные покупатели.

Во-первых, – это погоня за раскрученными районами типа Тенерифе и Майорка. Между тем в том же Аликанте или Кальпе можно найти жилье, которое ничуть не хуже. При этом оно будет на порядок дешевле и будет находиться в более зеленом и экологическом районе.

Еще одна ошибка – желание во что бы то ни стало купить дом или квартиру на берегу моря. Между тем мало кому известно, что ветер и морская соль неблагоприятно воздействуют на фундамент и стены дома, а значит, придется тратиться еще и на ремонт. Есть и ценовой аспект. Жилье, которое находится не на первой линии, а всего в 300- 500 метрах от моря, будет стоить на 20- 40% дешевле.

Не стоит гнаться и за размерами жилья! Подумайте, какая площадь вам реально нужна, и соотнесите свои желания с финансовыми возможностями. И помните о том, что сдать в аренду (если вы не собираетесь постоянно проживать в Испании) гораздо проще не шикарную виллу, а небольшую квартиру.

– А что еще, кроме квартир и вилл, есть в Испании?

– Во-первых, это студия площадью 25- 30 кв. метров, которая состоит из гостиной, кухни, спальни и ванной комнаты. Обычно такое жилье находится в многоэтажных домах.

Для постоянного проживания, как правило, выбирают квартиры. Они также расположены в многоэтажках и соответствуют нашему пониманию о таком типе жилья. Если это новостройка, то во дворе может быть бассейн. В свою очередь, атико – это квартира на последнем этаже с выходом на просторную террасу.

Более элитное жилье – апартаменты. Впрочем, это совсем не то, что вы себе представили – просторные комнаты, богатое убранство. В Испании апартаментами называют небольшие квартирки в курортных городах, которые снимают для сезонного отдыха.

Таун хаус (или бунгало) – это отдельно стоящий двух- или трехэтажный дом на несколько семей с общими стенами и разными входами. Как правило, расположены в урбанизациях с общим бассейном и зелеными зонами.

Если мы говорим о частном жилье, то, во-первых, это смежные дома. У нас они называются рядные. Они также расположены в зеленой зоне и имеют бассейн. Отдельно стоящие частные дома имеют площадь 60- 150 кв. метров плюс небольшой участок земли. Ну, а все то, что больше – это виллы. Здесь предела фантазии в плане планировки и размеров попросту нет.

– Читала, что испанцы – народ неприхотливый. Это находит свое отражение и в планировке жилья: низкие потолки, маленькие комнатушки, каменный пол. Это действительно так?

– Что касается высоты потолков, то ниже двух с половиной метров не бывает. Преимущества каменного пола вы оцените в жару. А что касается небольших комнат, то помещение площадью 18- 20 квадратных метров – вполне приемлемый вариант. Ну, а если хочется больше пространства – проблем никаких. В Испании предложено жилье на любой вкус и кошелек.

Цены упали только для испанцев

– Кризис сказался на стоимости недвижимости?

– Не сильно. Хотя и говорят, что в результате кризиса стоимость недвижимости снизилась на 15- 20%, но это падение могут ощутить только сами испанцы. Для иностранцев практически ничего не изменилось.

– Почему?

– Испания – европейская страна. Думаю, комментарии излишни. Плюс есть большой спрос на недвижимость со стороны жителей Германии, Франции, Норвегии, Финляндии. То есть людей с довольно высокой покупательской способностью. А если есть спрос при таких ценах, то зачем их понижать? Если для сравнения взять однотипное жилье в Болгарии и Испании, то во втором случае оно будет стоить как минимум в три раза дороже.

– Так какие же в Испании цены?

– Среди недорогих районов можно выделить Андалусию, Валенсию, Канарские острова. Средняя стоимость объекта здесь составляет 130- 160 тыс. евро. В дорогих районах, таких как Мадрид, Жирона, Стране Басков, цены повыше – в среднем 300 тыс. евро.

Среди других факторов, влияющих на стоимость, – близость к морю, наличие во дворе бассейна, есть ли гараж или подземная автостоянка... Кстати, в Испании очень много машин и очень сложно найти место для парковки. Поэтому жилье с подземными стоянками и гаражами автоматически будет стоить как минимум на 50 тыс. евро дороже.

Итак. Приличная студия обойдется вам в 45- 100 тыс. евро. Апартаменты в запущенном состоянии стоят порядка 60 тыс. евро. Если же это престижный район и жилье находится в пешей доступности от моря, то его стоимость возрастает до 150- 200 тыс. евро. Бунгало в среднем стоят 80- 150 тыс. евро, смежные дома – 140- 250 тыс. евро, отдельный частный дом – от 200 тыс. евро, виллы – от 450 тыс. евро и выше.

– Если цены на недвижимость так высоки, может, стоить купить сначала что-то недорогое. Перепродать. И купить что-то подороже?

– Такие схемы не работают. Нет смысла. Во-первых, вы потеряете порядка 10% от стоимости объекта на оформлении сделки. Во-вторых, где гарантия, что вы сможете быстро продать объект и он не будет стоять пустым и падать в цене? И еще – недвижимость, обремененную ипотекой, продать значительно сложнее. Кроме того, если жилье, которое планируют продать, находится под залогом, продавцу придется оплачивать штраф за досрочное ее погашение, размер которого может составить до 1% от суммы задолженности. К тому же необходимо будет оплатить регистрационные сборы, а именно – услуги нотариуса, сборы за вывод жилья из регистра залоговой недвижимости, которые в сумме могут достигать 1000 евро.

– А что с землей?

– Разброс цен очень большой. Если речь идет об участке на берегу, то покупателю придется выложить около 100 тыс. за сотку. Если это не первая линия, то цена автоматически падает до 50- 30 тыс. евро.

– На какие моменты следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи недвижимости?

– В Испании приобрести недвижимость и землю могут как резиденты, так и нерезиденты. И первое, что нужно сделать перед покупкой, это приехать на место и воочию убедиться, что это то, что вам надо. Не верьте красивым картинкам!

Важный момент – наличие бизнеса или недвижимости не является основанием для получения вида на жительство. Поэтому если в агентстве вам клятвенно обещают, что вместе с квартирой вы получите и вид на жительство, не верьте. Вас обманывают.

Чтобы иметь право купить в Испании недвижимость, необходимо оформить идентификационный номер. Стоит это 500 евро. Плюс нужно будет открыть в банке счет, на котором должно лежать как минимум 6 тыс. евро. Эти деньги не забирает государство. Вы ими в дальнейшем сможете свободно распоряжаться.

Чтобы приобрести понравившуюся недвижимость, вы либо обращаетесь в риэлторское агентство, либо осуществляете покупку сами. Но я бы настоятельно не советовала экономить на посреднике в лице риэлтора. Поэтому лучше всего обратиться в несколько агентств и выбрать оптимальный вариант.

Несмотря на то, что процедура покупки недвижимости закреплена испанским законодательством, то есть в Конституции четко прописаны права и обязанности покупателя и продавца, обязательно воспользуйтесь услугами юриста. Причем обратиться к нему нужно еще до подписания каких-либо бумаг. Махать кулаками после драки будет бессмысленно.

– Зачем нужен юрист? Ведь это дополнительные расходы.

– Если у вас нет денег на хорошего юриста, значит, недвижимость в Испании не для вас. Звучит сурово, но так оно и есть. Даже если вам в агентстве клянутся, что все сделают сами и беспокоиться не о чем, не верьте. Агентство не может до конца проследить за всеми этапами сделки. К тому же, если у вас возникнут какие-то проблемы, они тут же исчезнут и будут не при делах.

В свою очередь, наличие юриста гарантирует вам то, что сделка будет оформлена юридически грамотно. Плюс вам возместят все убытки, если вдруг что-то пойдет не так. Только обязательно проверьте, имеется ли у выбранного вами юриста сертификат, подтверждающий его квалификацию, и является и он действующим членом Коллегии адвокатов. Также советую обратиться к услугам переводчика. Вы же хотите быть в курсе того, куда и на что тратятся ваши деньги.

Сколько в итоге

– Ипотека или наличка?

– Чтобы заплатить наличными, нужно открыть счет в местном банке. Можно заплатить все сразу, а можно выложить 10- 20% необходимой суммы в виде задатка, а потом платить по частям после каждого этапа проведения сделки, оговорив эти сроки заранее с продавцом, или же выплатить весь остаток целиком при подписании договора отчуждения, что, я считаю, не совсем правильно.

Если же речь идет об ипотеке, то нужно учесть несколько национальных особенностей. Во-первых, оригинал купчей будет храниться в банке до момента выплаты кредита. Все оформление бумаг может занять около 4 месяцев. Тут нужно помнить о том, что у испанцев существует такое понятие как сиеста, а потому необходимые справки могут подготавливаться неделями. Наберитесь терпения.

Условия кредитования схожи с латвийскими. На вторичное жилье вам выделят около половины от стоимости объекта, на первичное жилье – 60%, а на покупку элитного жилья – 70%. Оценка недвижимости проводится независимым экспертом, занимает около двух недель и стоит примерно 0,1% от стоимости объекта. Максимальный срок, на который выдается кредит – 25 лет (в очень редких случаях – 35 лет), банковская ставка составляет 3- 5% годовых, а комиссия банка примерно 1,5- 2%.

– Итак, подведем итог. По грубым подсчетам, для приобретения недвижимости в Испании мне нужны средства на:

– Покупку самого объекта, оформление сделки (на налоги и различные комиссии уйдет примерно 10% от стоимости жилья), получение идентификационного номера (500 евро), на услуги юриста (2- 3 тыс. евро) и переводчика (20- 30 евро в час).

– А сколько придется выкладывать ежемесячно за коммунальные услуги?

– За квартиру площадью 100 кв. метров нужно будет заплатить одноразовую таксу в размере 300 евро за электричество и столько же за водоснабжение. Ежегодное страхование, которое в Испании является обязательным, также составит порядка 300 евро. Во столько же обойдется муниципальный налог. Что касается коммунальных платежей, то чуть больше 10 евро придется ежемесячно выкладывать за вывоз мусора, 30 евро – за электричество (причем есть определенный лимит, превысив который, придется доплачивать), и ежеквартально по 10 евро за воду (в этом случае также установлен лимит). Вот и считайте. 

Источник: chas.lv